Własny skrawek zieleni to marzenie wielu osób mieszkających w miejskich blokach, gdzie dostęp do prywatnego ogrodu jest prawdziwą rzadkością. Otóż mieszkania z ogródkiem na parterze, czy domy zlokalizowane w granicach miasta nie tylko trudno znaleźć. Jeśli jednak przeprowadzka na wieś nie wchodzi w grę, istnieją alternatywy, które pozwalają cieszyć się naturą bez rezygnowania z miejskiego stylu życia. Działki rekreacyjne oraz Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) od lat cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród osób poszukujących miejsca do wypoczynku, uprawy roślin, czy spędzania wolnego czasu z dala od miejskiego zgiełku. Czym różnią się te formy użytkowania zieleni?
Materiał zewnętrzny
Czym są rodzinny ogródek działkowy i działka rekreacyjna?
Choć w codziennym języku pojęcia te często są ze sobą mylone, w praktyce oznaczają zupełnie inne sposoby korzystania z gruntów. Różnią się one przede wszystkim formą własności, zakresem dopuszczalnej zabudowy, a także kosztami związanymi zarówno z nabyciem, jak i późniejszym użytkowaniem działki.
ROD to wydzielone tereny należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, którymi zarządza Polski Związek Działkowców (PZD). Dlatego też osoby korzystające z działek nie są ich właścicielami, a przysługuje im jedynie prawo dzierżawy, co oznacza brak możliwości wykupu na własność. Dzierżawca nie jest właścicielem terenu, ale przysługują mu prawa do nasadzeń, altany oraz innych obiektów i rzeczy znajdujących się na działce, za które płaci tzw. odstępne. W razie likwidacji ROD użytkownikom przysługuje odszkodowanie za legalnie wykonane nasadzenia i zabudowę.
Z kolei samodzielne działki rekreacyjne to grunty prywatne, które można nabyć na własność. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) są one oznaczone jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, a w ewidencji gruntów symbolem Bz, czyli służące okresowemu odpoczynkowi, dlatego nieprzeznaczone do stałego zamieszkania. Choć takie oznaczenie nie wyklucza zabudowy, jej zakres, parametry oraz przeznaczenie obiektów są ściśle określone w planie miejscowym.
Kluczowe różnice dotyczą też powierzchni, gdzie działki w ROD zazwyczaj są mniejsze i objęte odgórnymi limitami, natomiast samodzielna działka rekreacyjna może mieć dowolny metraż. Różnice widać także w sposobie użytkowania i zagospodarowania terenu. W przeciwieństwie do działek prywatnych, gdzie właściciel ma znacznie większą swobodę, w ROD wszelkie działania regulowane są przepisami prawa, uchwałami zarządu, oraz wewnętrznymi regulaminami ogrodów działkowych.
Prawo użytkowania vs. Własność
Działka rekreacyjna, nazywana także letniskową, jest nieruchomością, którą można nabyć na pełną własność. Jej zakup przebiega na takich samych zasadach jak w przypadku innych gruntów, czyli wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Po sfinalizowaniu transakcji właściciel zyskuje pełne prawo do dysponowania nieruchomością, a tym samym może ją sprzedać, przekazać w spadku lub darowiźnie, bez konieczności uzyskiwania zgody jakichkolwiek instytucji.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku działek w ROD. Tereny te zazwyczaj stanowią własność gminy lub Skarbu Państwa i są oddane w zarządzanie Polskiemu Związkowi Działkowców (PZD). Osoba korzystająca z działki nie jest właścicielem gruntu, lecz posiada prawo do jej użytkowania, określane jako prawo do działki. Tym samym w praktyce oznacza to możliwość korzystania z terenu, jednak bez pełnych uprawnień właścicielskich. Prawo do działki można przenieść na inną osobę, np. poprzez sprzedaż altany i znajdujących się na działce nasadzeń. Nie ma natomiast możliwości wykupu samego gruntu, chyba że zostanie on wyłączony z ROD i przekształcony w inną formę własności.
Zakres dopuszczalnej zabudowy
Na terenach Rodzinnych Ogrodów Działkowych dopuszczalne jest wznoszenie wyłącznie altan ogrodowych o powierzchni do 35 mkw i wysokości do 5 m, przy czym ich funkcją jest wyłącznie wypoczynek. Stałe zamieszkanie, meldunek oraz instalacja stałych źródeł ogrzewania są prawnie zabronione, a altany nie mają statusu budynku mieszkalnego. Zasady zagospodarowania działek ROD są szczegółowo regulowane przepisami oraz wewnętrznymi regulaminami ogrodów.
W przypadku samodzielnych działek rekreacyjnych zakres zabudowy zależy od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, przy jego braku, od decyzji o warunkach zabudowy. Najczęściej możliwe jest postawienie domku letniskowego do 35 mkw bez pozwolenia, a w niektórych gminach także budynku do 70 mkw w trybie zgłoszenia, przy zachowaniu określonych parametrów i limitu jednego obiektu na każde 500 mkw działki. Tereny oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Bz przeznaczone są do rekreacji i wypoczynku, co oznacza brak możliwości stałego zamieszkania i meldunku. Choć na takich działkach można wznieść obiekt przystosowany do użytkowania przez cały rok, w świetle prawa może on być zamieszkiwany jedynie okazjonalnie, a jego całoroczne użytkowanie wiąże się z dodatkowymi konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.
Koszty nabycia i utrzymania
Koszt korzystania z działki w ROD zależy głównie od sposobu jej pozyskania. Najtańsza jest dzierżawa bezpośrednio od zarządu ogrodu, jednak wolne działki pojawiają się rzadko. Znacznie częściej prawo do działki kupuje się od innego działkowca, co wiąże się z odstępnym obecnie wynoszącym zwykle od kilkunastu tysięcy złotych, a w atrakcyjnych lokalizacjach nawet 100–200 tys. zł, plus 1% podatku PCC. Spośród miast najdroższe działki ROD są w Poznaniu. Niezależnie od tego użytkownik ponosi coroczne opłaty, takie jak opłata ogrodowa, dzierżawna, składka PZD, wywóz odpadów oraz koszty mediów, które łącznie (bez mediów) zazwyczaj wynoszą kilkaset złotych rocznie.
Cena działki rekreacyjnej na własność zależy przede wszystkim od lokalizacji. W popularnych regionach turystycznych lub nad wodą może sięgać nawet ok. 300 zł za mkw. Do ceny zakupu należy doliczyć 2% podatku PCC oraz coroczny podatek od nieruchomości, który to ze względu na rekreacyjny charakter działki, jest zwykle wyższy niż w przypadku działek budowlanych.